Есть ли право у застройщика менять материалы, объяснил Верховный суд

Полезное для будущих новоселов разъяснение сделал Верховный суд РФ, когда изучил спор гражданки и фирмы, которая построила ей квартиру, используя более дешевые материалы, хотя в договоре застройщика и будущего собственника были указаны более дорогие.

Вопрос в этом гражданском споре поставлен важный: если застройщик по своему усмотрению использует не те материалы, которые установлены договором, должен ли он нести за это ответственность? Как понять, ухудшилось при этом качество жилья или нет?

 

История, о которой речь, началась с того, что одна жительница Чувашии заключила с фирмой договор долевого участия, по которому общество обязалось построить и передать ей в собственность квартиру за 3 096 262 рубля. Когда квартира была сдана, женщина обнаружила, что электрические розетки плохо прикреплены к стене, а межкомнатные перегородки состоят из так называемых пазогребневых плит, хотя по техническому описанию, которое было неотъемлемой частью договора, они должны были быть из кирпича.

Собственница возмутилась и отправила претензию. Застройщик закрепил розетки, но отказался менять межкомнатные перегородки: проектной декларацией возведение таких перегородок предусматривалось из пазогребневых плит. При этом документация получила положительное заключение государственной экспертизы.

 

Тогда гражданка попросила уменьшить стоимость квартиры и взыскать с застройщика 91 029 рублей разницы, 12 000 рублей за заключение специалиста, 33 346 742 рублей неустойки за неудовлетворение требований, 500 000 рублей компенсации морального вреда, 50% от присужденной суммы штрафа за неисполнение требований добровольно, а также услуг и ее представителя в суде. Спор заметил портал "Право.ru".

Горсуд, опираясь на мнение эксперта, решил, что материал для перегородок не соответствует условиям договора. Суд не принял во внимание доводы застройщика, который настаивал, что в соответствии с пунктом 2.4 договора он вправе вносить без дополнительного уведомления "незначительные архитектурные и структурные изменения", а также заменять строительные материалы или оборудование "на эквивалентные по качеству" при условии, что по завершении строительства дом будет отвечать требованиям проектной документации. В итоге суд встал на сторону собственницы, уменьшив цену объекта и взыскал 91 029 рублей разницы, 1000 рублей компенсации морального вреда и 46 015 рублей штрафа. Застройщик с этим решением не согласился и пошел его обжаловать.

Верховный суд Чувашской Республики отменил это решение и полностью отказал в иске. Он исходил из того, что при использовании пазогребневых плит собственницей не было доказано ухудшение качества объекта долевого строительства, а значит, оснований для уменьшения цены квартиры нет. Тогда гражданка отправилась в Верховный суд РФ. ВС материалы дела изучил и сказал, что апелляция в нарушение статьи 56 Гражданского процессуального кодекса возложила бремя доказывания на потребителя. При этом местный суд не указал, на каких доказательствах основан вывод, что изменение материала не привело к ухудшению качества перегородки. Поэтому ВС отменил решение и направил дело на новое рассмотрение.

Эксперты подчеркивают, что ВС верно указал на нарушение апелляцией правила о распределении бремени доказывания. Исходя из статьи 4 закона об участии в долевом строительстве, отношения, вытекающие из договора долевого участия, регулируются также законом о защите прав потребителей. А значит, бремя доказывания причинения вреда лежит на застройщике.

 

Юристы напомнили, что еще в 2012 году ВС отметил в постановлении Пленума N 17 следующее: бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на изготовителе.

 

Доказывать надлежащее качество объекта долевого строительства должен застройщик, и не только потому, что он является профессиональным участником гражданского оборота. Договор участия в долевом строительстве - это, по сути, купля-продажа будущей вещи, а по таким договорам бремя доказывания надлежащего качества товара, на который установлен гарантийный срок, лежит на продавце.

 

Определение Верховного суда РФ N 31-КГ17-11.

 

rg.ru